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【新聞】海外資金來日不動產投資的金額，達到年度1.1兆日圓的近期新高

※消息來源－日本經濟新聞※

※本篇報導內的數據為民間估計，發言者也為不動產公司※

　　海外資金投資日本不動產有加速的趨勢。2017年的取得金額達到1.1兆，約前年2016年的3倍。世界主要都市因為投資熱錢，不動產價格持續上升之中，日本因為融資利息與租金回報差額相對較高，海外的熱錢積極評估日本不動產市場，使得日銀的負利率政策推行也受到一些質疑。

　　瑞穗信託銀行體系下的「都市未來總和研究所」蒐集企業以及機構投資家的公開資料，海外資金購入不動產的金額超過2000年以來最高的2014年(9872億)，首次突破一兆日圓，且佔全日本當年度交易額的24%，為過去最高。

　　2017年中還有一件超過500億的大型投資案受人矚目。世界最大級的政府系基金－挪威政府年金基金在去年12月，與東急不動產共同購買東京的表參道、原宿地區的5棟商業大樓，賣方為香港的不動產基金，總金額為1325億。挪威年金基金也是首次投資亞洲的不動產。

　　該基金從原油販賣所得超過100兆的資金在世界各地投資，方針為其中的5%用來做不動產投資，2015年即在東京設置辦公室尋找適合標的。不動產運營部門的最高負責人說「東京的不動產市場是世界少有的規模，經濟成長也能預期，今後還會繼續投資」。

　　另外還有一個例子是新加坡政府系的基金－新加坡政府投資公社(GIC)在去年12月，向大和證券集團的不動產投資信託公司(REIT)以625億取得新宿車站前的新宿マインズタワー的43%股份

　　海外資金邁進日本主要是在2013年的前後。金融政策的緩和、不動產市況向上以及雷曼破產危機之後，便宜買進的不動產已可確保利益，所以販賣的件數增加，許多海外資金接盤。而2015年之後賣出的物件少了，整體的交易金額下降不少。

　　去年買賣再度熱絡起來的原因是，2018年之後東京都心預計會大量供給辦公大樓，預期租金趨勢偏弱，使得一部分的賣方開始動作。美國不動產服務(JLL)的研究事業部長：「海外資金來勢洶洶，即便價格高也勢在必得的意願強烈」。

　　最近日本不動產價格有些過熱的感覺。根據不動產公司(CBRE)提供的資訊，租金所得除以取得金額的投資回報率，東京‧大手町的辦公大樓為3.55%，是2003年調查開始也來最低水準。GIC的投資案件約為3%中間，挪威年金基金投資案則推測為2%多。

　　即使如此也要積極購買的原因是日本的超低利率。租金回報率即便低下，只要融資的利率比回報來的低就可以獲得收益。根據JLL的資料，東京的高級辦公大樓投資回報率-長期貸款利率之間的差有2.8%，相較於2%前半的倫敦、1%多的紐約及香港還是高許多。

　　負利率政策為日本招來許多海外投資，市場狀況上升。只是因為美國等國家準備升息，準備出售的物件可能增加，駐美記者鈴木英晃：「投資對象選擇多的外國基金若轉向，日本可能會被落下」。海外資金對於不動產市場持續上升的狀況依舊是不明。

個人小結

　　2017年的破紀錄金額看起來是因為2014、2015年大量購入後導致2016年的觀望期，而評估完後及中於2017年再度爆發。投資回報率相較於其他主要都市要來的高，尚有上升前景，形成進可攻(上漲的資本利得收入)、退可守(租金收入)的情形。

　　投資一定有風險，而在現在的世界情勢中，東京不動產的單純、制度完善、民主資本社會政經風險低，確實是華人資本家中長期的海外首選。

　　重點就在於是否能由當地專業的業者來為您服務了

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