日本不動產的實坪計價
最近炒很兇的實坪計價，最常被拿來討論的大概就是「日本」
網路上很多房東的心得感想，以下是任職於日本不動產公司第一線人員心得感想
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首先既然談到面積計算，那就要先了解日本究竟是如何使用「實坪計價制」
用說故事的可能比較好懂
今天我有一間「区分マンションＡ号室」，想像成台灣的華廈或公寓，一塊土地上面有好幾戶人家，共同擁有土地持分的不動產
日本不動產也有電子謄本(需付費)，上面會有現在這個時間點的不動產資訊
如上圖，此Ａ號室的面積是18.29平米
這時就會有疑問了，謄本上只有一個「專有部分面積」
這樣子公設梯間等等的究竟是誰的
好的，在「固定資産評価証明書」中可以看到，也就是日本政府公告現值證明
如上圖，可以看到有兩個面積，又多一個現況床面積是什麼！！！
原來，現況床(地板)面積就是包含走廊梯間等公共設施的面積
為什麼要有這個面積呢，因為政府要課所謂的「固定資產稅」，顧名思義就是整棟鋼筋混凝土，有價值的部分他要課稅
你家的鋼筋混凝土要課稅，一樓的大廳、室內走廊梯間等等的也是鋼筋水泥，有價值他也要課（可以多收沒有不收的道理）
就會需要有一個「包含公設」的總面積
所以這個現況床面積又稱為「課稅面積」
「簡單」除一下可得知，18.29 / 23.81 = 76.81% 簡單說可以知道室內專有部分佔了76.81%
為什麼說「簡單」算，因為其實還有一個壁芯面積，不過算公設用這兩個簡單理解原則即可
也就是室外的面積佔了約23.19% (就把他當台灣的公設比好了)
不過實務買賣上不會去算這個
為什麼?
因為既然叫做課稅面積就只跟稅有關係，管你今天公設是23.19%還是91.32%
我只要知道一年要繳多少持有稅就好（一般日本客人都不會問，海外客人就算得比較精）
而這棟大樓有什麼公設，例如自動門禁、電梯、租賃倉庫、好一點的有宅配箱或是有帶影像的門鈴，什麼都沒有的也很多
日本華夏公寓公設都很陽春的，所以價格差別也不太大
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結論就是私以為，台灣要改成實坪制計價並非不可能
規定不動產公司委託販賣時面積相關最大的數字只能是主附建物面積（是否包含附屬建物還要討論）
公設及車位坪數另外標示
那麼廣告就會類似
Ａ物件
主附建物22坪 公設8坪 停車位6坪 權狀面積36坪
而不是現行的
權狀面積36坪 (主附建物22坪、公設8坪、車位6坪)
可能有的還不寫
單純以及對數字不敏感的人太多了，就會容易掉入建商或是不動產仲介的陷阱
而不動產相關法規旨在保護消費者(資訊不對等的弱方)
實際被騙車位坪數當房子坪數或是其他等等的聽過太多了
建商不願意修改當然是因為少了一個可以唬弄人的手段(好像要來個不自殺聲明)
以上一點東京第一線不動產特派員的心得感想
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