【持有】 是指當您持有日本不動產時，定期每個月或是每年需繳交之費用
一．大樓管理費 － 如同台灣之社區管理費
日本的住宅大樓，無論是電梯大樓或是一般公寓，除了所有權者自組之管委會之外，９成以上都會有不動產公司承包大樓管理業務
（此處之不動產公司非一般仲介買賣之不動產公司）
大樓管理費主要是用在管理員之人事費、共用部分之水電費、消防給水設施之檢查維修、事務處理費、清潔費、管委會營運必要之經費、管理公司委託費、其他與共有部分相關之支出
台灣通常是發包給保全公司再下派幹事至各社區協助管理，日本則是以管理為主，保全守衛為輔
甚至有許多的住宅是由大企業管理公司主導與建商合作，從建物竣工開始就持續管理大樓業務直到現在
因為是有＂公司＂在處理，所以責任歸屬清楚，無法逃避
下圖為大樓重要事項之範例解說
※重要事項的格式每一個管理公司都不太相同，內容則是大同小異
單就一張概要即可很清楚的理解這棟大樓的經營狀況
有一些沒有委託管理公司，或是修繕基金很便宜的大樓，餘額可能僅有十多万元，在購買時就有需要將未來需要大規模修繕時的費用當作購買成本加進去
這樣的一份報告書，通常也需花費３千至１万元左右的調查費給該大樓管理公司，並不是無料的唷
二．修繕積立金 － 台灣大都包含在管理費中
台灣並無單獨此項目之收費標準，都是管理費有剩餘的部分再來計劃如何維修
日本除非整棟房子都是你的，可以自主管理，不然各戶除了管理費之外，都有義務再繳交修繕公基金
而用處就是單純用在大樓上的整修
項目例如下圖所示
以至於日本許多三十年的住宅，無論是內部公共空間或是大樓外牆，皆是乾淨整潔，看不出年紀
就是因為有此制度所惠
三．固定資產稅、都市計畫稅 － 類似台灣之房屋稅及地價稅
持有不動產時，每年官方會以１月１日公告土地及建築物之現值為依據課徵
由於此兩個稅費皆以公告現值為依據，通常併稱 【固都稅】
而因為此為地方稅，所以會因地區的差別，算式也不近相同，因此在介紹物件時，大多只能先概算給客人
公式為下圖
實例為下圖
此証明書會依地方政府的不同樣式也不同喔
依上方例圖所示此不動產公告現值約251万，這一年徵收之固都稅為29596，徵收金額約為公告現值之1.1%
至於公告現值與市價的關係並不一定成正比，所以只能個別評估
上述三點為無論持有或是租賃皆要繳交之費用，可以將它當成最低限度的持有成本
下方為若是出租出去所需要之花費
四．物業管理委託費
日本之租賃制度之成熟，相信是許多國家難以望其項背的
無論是法律或是契約制度的成熟，以及承租方，管理公司，屋主 三方的責任歸屬明確
讓東京的自有住宅率僅45%，有超過一半的人都是租屋過生活，而空屋率也是日本最低
最能讓屋主安心收房租的就是物業管理這項服務
在台灣通常都是屋主直接上數字網刊登廣告，校長兼撞鐘，簽約、協調、維修、打掃通通自己來
若是同時持有五間以上專職包租公可能還合算，若只有一間基本上很難兼顧平日的工作，承租方素質參差不齊也讓很多人對租房子敬謝不敏
委託台灣的物業管理公司，通常都收到房租的10%，算一算根本就不合
日本的物業管理費用約房租的5%，敝公司則為4%最低2000円
服務項目從承租方的抱怨處理，緊急對應，租金滯納催繳，設備維修報價，合約更新
尤其是公司行號在處理事情，遇到不合理的狀況時，更能為屋主處理的面面俱到
所以不光是外國人屋主，日本的包租公們大部分也都是委託不動產公司代為管理
那日本包租公究竟需要做什麼事情呢
１．對帳
２．繳稅
３．數鈔票
以上
五．所得稅繳納
這部分的資料最神秘了，網路上僅有十分官腔的答覆
經過小編的明查暗訪，為大家解釋究竟要如何處理所得稅這件事情
首先說明，除非您是租給自己的親戚，或是認識的朋友，沒有簽約的話，基本上也沒有辦法確認您有租賃關係而認定為所得
當然因為沒有正式合約，省錢的狀況下就是後果要自負
而若是出租給一般客人，由於雙方一定會有租賃合約，建議每年的２月１５－３月１５時，一定要做確定申告的手續
稅金的計算方式其實與台灣差不多
（年收入）－（必要支出）＝（純收益）
（純收益）－（扣除額）後再依據金額的區間決定稅率
減去（扣除額）後的金額若在１９５万內為５％
而日本基本（扣除額）為３８万，所以若您在日本僅有這一份收入
年租金（純收益）為３８万的話，是不會被課到所得稅的
Ｐ．Ｓ建築物法定折舊的部分也能扣除，所以實際上可以扣的更多，但就是ｃａｓｅ ｂｙ ｃａｓｅ
下面這點很重要
下面這點很重要
下面這點很重要所以要講三次
若您有辦法委託到有空又熱心的親戚好友去幫您做這件事情的話（需要將當年度支出的所有收據保存好帶去，還要照著稅務所的格式填寫，稅務所的人會指導，但是相對的您也必須熟悉日文）
所要繳的錢就如上面所講解的算式
若是沒有人能幫您做這件事情呢
就需要委託專業的稅理士來為您報稅（通常您購買的不動產公司都有合作的稅理士事務所）
單人第一件行情約３～５万円，第二件以上大概多個３～５千円
有些仲介都會忽略這一塊不說
一般一千万左右的物件，月租約６万円，所得稅這一塊可能就會吃掉您一年租金的５～７％利益
若是您覺得你的租金收益不高，不去做這一件事情的話，小編這邊也只能說，沒被發現就沒事
或許某一天您有想要申請國籍或是日本永住的時候，會被因此扣分也不一定
相對的若您每年誠實為日本政府貢獻稅收，這一塊也是有機會加分的
照著規則走，不一定全是不好的事情
本篇總結
看下來或許會覺得需要支出的費用很多，實際概算下來，大約等於您選購物件的實質投報率再少０．７～１．５％左右
就會是您實際每年可以到手之純收益，而這筆錢可以說是不用花腦筋，都有專人為您服務到好的報酬
這也正是不動產投資的魅力所在
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